本章——第六章方案星期三《项目情况报告书》是苦涩无聊的项目报告书
——如没兴趣，大可跳过阅读，对后续情节没有太多影响；
——如有兴趣，欢迎阅读，指正学习。
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《坡里项目现状情况报告书》
目录
第一章项目概括
第二章项目范围图及现状图
第三章项目实施模式
第四章项目拆迁规划目标
第五章投资估算
第六章资金筹措渠道
第七章项目运营方案
第八章项目拆迁安置补偿方案
第九章风险分析及应对方案
第十章社会效益分析
第十一章结论
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第一章项目概括
(1)项目位置：项目位于郊区，距离区中心30公里，距离现有高铁站约10公里，依山傍水，环境优美，属于“天然氧吧”；3公里内有绿化骑行道。现状状容积率极低（低于1的标准），周边适合旅游开发，且未涉及任何水源保护区及森林保护区。
(2)项目四至：东至东栋路西侧，西至西溪路，北至北贝路，南至南楠路一侧。
(3)占地面积：初步测绘面积约10万平方米
(4)建筑面积：初步测绘面积约14万平方米
(5)拆迁规划方向：居住、商业旅游方向
(6)概念解析：（资料来源查询于百度百科）
①容积率：容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fra)又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
②四至：指某块土地四周的界限。
第二章项目范围图及现状图
(1)范围图：附图1（略）
(2)现状建筑面积：
①证载类型为住宅，现状为住宅的，涉及业主43户共计业主63人，占地面积2万平方米，建筑面积3万平方米
②证载类型为住宅，现状为福利院的，涉及业主1户共计业主5人，占地面积3.5万平方米，建筑面积5万平方米
③证载类型为住宅，现状为特殊教育学校的，涉及业主1户共计业主2人，占地面积2万平方米，建筑面积3万平方米
④证载类型为商铺，现状为商铺的，涉及业主15户共计业主30人，占地面积2.5万平方米，建筑面积3万平方米
以上共计建筑面积14万平方米，占地面积10万平方米，涉及业主户数60户，涉及业主人数100人
第三章项目实施模式
本项目采取自主开发方式进行实施。项目建设期为取得开发证书3年（取得开发证书前需完成土地出让合同签订）。
第四章项目拆迁规划目标
(1)优化区域结构：强化区域公共服务职能和提升片区配套服务水平，助力打造区域功能区。
(2)完善交通组织：优化内部路网结构，提升片区交通服务水平，与周边交通接轨打造1小时路网圈。
(3)展示区域形象：更新周边风貌，打造片区绿色示范项目、
(4)完善片区慢行系统：打造生态连廊，衔接周边慢行体系，形成开放式网状成环的公共空间体系。
(5)功能定位：强调绿色和人文，依托自然优势，形成“开放式生态文创绿色人居综合体”。
本项目总用地面积约10万平方米，规划建筑面积60万平方米。项目建设内容如下：
①规划类型为住宅，面积25万平方米，预计回迁11万平方米，可售14万平方米；
②规划类型为商业及配套，面积10万平方米，预计回迁2.5万平方米，可售7.5万平方米
③规划类型为办公产业用地，面积10万平方米，可售10万平方米
④公共配套实施，面积2万平方米，不可售
⑤教育设施用地5万平方米，不可售
⑥绿地公园建设，8万平方米，不可售
综上，预计可售面积共计31.5万（住宅14万+商业7.5万+办公产业用地10万）
第五章投资估算
经初步测算，项目总投资约（单位：万元），其中：
(1)拆除前期服务费（含测绘、拆除等一切签约前期可能产生费用）：4000
(2)拆迁过渡款及补偿费：20000
(3)建筑工程费用：60000
(4)建设期利息：15000
(5)其他支出：1000
综上：合计100000万元（即10亿元）
（具体方案由融资部门细化）
第六章资金筹措渠道
总体来看，拆迁项目的融资渠道主要分为三类，一是银行贷款、二是非标融资、三是引入合作方。
（1）银行贷款门槛最高
①拆迁贷一般要求《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；
②并购贷主要针对股权收购发放，但一般底层资产需满足土地开发投资额达到25%以上，在项目前期操作空间较小；
③物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。
（2）非标融资包括信托计划、资管计划、拆迁基金等，在项目“前融”阶段（开发贷以前）使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、拆迁基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。
（3）拆迁项目也可通过引入合作方缓解资金压力，如本土中小开发商与资金实力强的大型开发商合作，由大开发商解决前期资金投入的问题；又如引入战略投资者等。
第七章项目运营方案
该项目位于区域规划主干道，是未来面向城市的门户，规划于核心位置设置绿化是开放式商业街区建筑作为城市新亮点，作为便捷联系周边公园区域和居民区域的“中转站”，形成功能分区明确，自然与生活居住完美同和的综合体。是一个以居住、商业和公共绿地为主导功能的综合片区，构建“大公园”城市连廊，形成一体化的公共开发空间体系。
目前，常见商业运营模式类型：
(1)运营品牌输出模式：售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，分拆为有故事性的独立业务业界已拥有非常成熟的运营经验。
(2)资产证券化模式：将项目形成资产包，当项目达到良性状态，快速变现，是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式